Comment appliquer l’indice des loyers ?

4 / 5 ( 1

votant ) L’ indice des loyers est créé par l’article 35 de la loi du 26 juillet 2005. Nous parlons de l’indice de référence des loyers ou IRL. Il s’agit d’une valeur numérique, qui sert de base pour calculer l’augmentation annuelle du loyer que le propriétaire peut valablement imposer à son locataire, à des conditions. L’IRL évolue au fil du temps — tend à augmenter. Chaque trimestre, l’INSEE publie des données actualisées. Au troisième trimestre 2019, l’IRL valait 129,99 : a augmenté de 1,20% en un an et de 1,53% par rapport au trimestre précédent. Donateurs, découvrez comment indexer vos locations en 2019. Locataires, découvrez comment le montant de votre loyer augmente pour vérifier le calcul.

A voir aussi : Déménager en Bretagne : nos conseils

Qu’ est-ce que l’indice des loyers ?

Le montant du loyer est fixé au moment de la signature du bail entre le propriétaire et le locataire. En principe, les parties établissent librement le montant du loyer. Exceptionnellement, les municipalités situées dans des zones vivantes sont soumises à un cadre de loyers : un plafond maximal fixé par la loi doit être respecté.

Remarque : Vous pouvez vérifier en quelques clics si votre logement est situé dans une zone tendue ou non.

A lire aussi : Notaire immobilier : comment en trouver un ?

En tant qu’élément contractuel, le montant du loyer a priori ne peut être modifié pendant le contrat de location sans l’accord explicite des parties. L’indice des loyers vous permet de tempérer ce principe : peut indexer ses loyers annuellement sur la base de l’IRL et sur la base de sa valeur actualisée le jour de l’augmentation.

Attention : cette révision des loyers est très réglementée, elle doit répondre à des critères d’application spécifiques.

Indice d’intérêt loyer côté locataire

L’ indice de référence du loyer, ou plus souvent IRL, permet aux locataires de ne pas voir leur loyer augmenter plus rapidement que leur pouvoir d’achat. Sur la base de la valeur de l’indice actuel, le locataire peut vérifier le calcul et s’assurer que son propriétaire applique le montant valide.

• L’ indice sert de base pour calculer la variation annuelle qui peut être appliquée à votre loyer. Cela vous permet d’anticiper l’augmentation du loyer.
• L’ indexation est avec capuchon. Votre loyer ne peut pas dépasser le plafond, de sorte que l’augmentation est réglementée.
• La performance de l’indice des loyers est basée sur l’évolution des prix à la consommation à l’exclusion du tabac et hors loyer. Même vos gains a priori suivent cette évolution : conservez votre pouvoir d’achat intact.

Note : La référence locative est utilisée pour la location de maisons vides ou meublées, uniquement dans les zones résidentielles.

Intérêt de l’indice locatif du propriétaire :

De la part du propriétaire, l’indice des loyers est également très utile car il lui permet de lutter contre l’inflation. En fait, l’IRL permet au propriétaire d’augmenter le montant de ses loyers pour l’aligner sur l’inflation.

• Grâce à ce changement de loyer, le propriétaire peut maintenir un niveau élevé de prestations. Le coût des dépenses en copropriété ou de l’entretien ou de l’amélioration du logement, par exemple, suit l’inflation. En augmentant le loyer, le bailleur absorbe ces coûts en surveillant l’inflation. Il peut continuer à fournir des services de qualité à son locataire, sans compromettre ses performances locatives.
• La valeur de la propriété ne stagne pas.
• En général, l’indexation ne décourage pas les investissements locatifs. Les investisseurs savent qu’ils ont la possibilité d’augmenter leurs loyers en raison de l’augmentation du coût de la vie.

Nota : IRL s’applique uniquement aux résidentiels. L’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers d’activité terziaire (ILAT) sont concernés par l’indice des loyers tertiaires, ainsi que les bureaux ou les entreprises. Quelle différence ? Bien que le calcul de l’indexation soit le même pour tous les indices, ces indices ne sont pas tous basés sur l’évolution des mêmes coûts et prix. L’IRL, par exemple, repose sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et non sur les loyers, alors que la CDI représente 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et non le loyer, 25 % de l’indice des coûts de construction et 25 % de l’indice du chiffre d’affaires de détail en valeur.

Comment appliquer IRL pendant le bail ?

L’ indexation des loyers peut s’appliquer aux élections :

• À la date fixée d’un commun accord entre les deux parties au moment de la signature du contrat de location.
• À la date anniversaire du contrat de location en l’absence d’avis contraire.

Si l’indice des loyers change sur une base trimestrielle, sur la base des valeurs publiées par l’INSEE, l’indexation du loyer ne peut avoir lieu qu’une fois par an.

A savoir :

• L’ augmentation calculée sur la base de l’indice des loyers n’est pas rétroactive. Elle prend effet à la date de la demande du propriétaire.
• Le bailleur dispose d’un an à compter de la date anniversaire ou de la date du contrat pour demander une augmentation du loyer.
• Pour appliquer cette modification au bail, la clause de révision doit être prévue dans le contrat de location.
• L’ augmentation du loyer est limitée et ne peut dépasser le dernier changement d’un an.

Exemple d’application :

• La date de révision du bail est le 12 avril 2020.
• Le bailleur présente sa demande le 12 juillet 2020.
• Le bailleur ne peut valablement demander au locataire de payer l’augmentation pour les mois de mai et juin, tant que sa demande arrive après ces conditions de loyer.

Focus sur le calcul de l’augmentation du loyer :

Pour calculer l’augmentation du loyer sur la base de l’indice des loyers, il faut appliquer une règle de trois.

Les trois facteurs à prendre en considération dans le calcul sont les suivants :

• R : Le montant du loyer précédent.
• B : Dernier indice de référence IRL du trimestre concerné.
• C : L’indice de référence pour le même trimestre de l’année précédente.

Règle de calcul augmentation du loyer : (A x B) /C

Exemple de calcul :

• Un bail signé le 1er août 2014 avec des frais mensuels de 800€ peut être révisé le 1er août 2015.
• À la signature du bail, l’indice en vigueur était de 125,15 (deuxième trimestre de 2014).
• Le nouvel indice en vigueur est de 125,25 (deuxième trimestre 2015).
• Loyer mis à jour sur la base de IRL = (800 x 125.25) /125 ,15 = 800.63€.

Le nouveau montant du loyer, mis à jour sur la base de l’indice des loyers, s’élève à 800,63€, soit une augmentation de 0,07%.

Malgré une légère augmentation, les donateurs ont tendance à appliquer systématiquement l’indexation annuelle de la redevance. Les arguments en faveur de cette évolution :

• L’ indexation fait souvent partie du mandat de gestion qui peut être confié à une société de gestion.
• Après plusieurs années consécutives d’indexation, l’augmentation peut être importante.
• Pour un bien immobilier ou institutionnel avec un grand volume de biens immobiliers résidentiels, et donc une grande quantité de loyer, cette indexation est immédiatement intéressante en termes de revenus locatifs.

Certains propriétaires préfèrent ne pas indexer leurs loyers — ils n’ont pas l’obligation légale de le faire. Leurs arguments :

• Ne pas indexer le loyer aide à éviter les erreurs ayant des conséquences contraignantes en cas de calcul incorrect. Notez qu’un calcul inexact peut entraîner le risque de paiements impayés d’un locataire insatisfait…
• Le défaut d’augmenter le loyer vous permet de garder un bon locataire déjà en place, d’éviter le temps de chercher un nouveau locataire et de minimiser le risque de postes vacants, très nuisibles au retour de la propriété et surtout lorsque son financement est soutenu par un remboursement mensuel du prêt.

Histoire de l’indice locatif

Le LRI n’a pas toujours été le point de référence utilisé pour calculer l’évolution des loyers résidentiels. Avant lui, le coût de construction/indice a été utilisé jusqu’en 2008. Contrairement à l’IRL, cela n’était pas lié à l’inflation, et souvent augmentait les loyers plus rapidement que le coût de la vie : les locataires ont souffert.

A partir de maintenant, chaque secteur immobilier dispose de son propre indice afin de faire évoluer les loyers appropriés avec sa propre économie.

Conseils à retenir :

Que vous soyez propriétaire ou locataire, assurez-vous de vérifier les points suivants :

• Vérifiez que la clause d’indexation des loyers apparaît dans le bail. Sinon, il n’est pas possible d’indexer.
• Assurez-vous que le calcul est exact en fonction de l’indice des loyers, sans lequel la demande d’augmentation a expiré.
• Regardez la cohérence des dates et des indices utilisés. Vous pouvez compter sur les publications mises à jour de l’INSEE.
• Notez la date anniversaire du contrat ou la date établie par contrat au moment de la signature du bail afin d’anticiper l’augmentation de la durée.