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Pourquoi les loyers sont si chers ?

Et en voici un nouveau, ou plutôt un nouveau ministre !

Le logement fait aujourd’hui l’objet de questions ou d’angoisses contradictoires.

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  • Pour de nombreux Français jeunes ou personnes âgées, les loyers sont élevés et les prix sont inaccessibles. Ils devraient descendre !
  • Pour ceux qui sont propriétaires, dont certains récemment, tout déclin serait problématique, voire catastrophique.

Dans ce contexte, il est utile de nous demander comment nous en sommes arrivés à ce stade et quelle politique devrait être dans ce domaine.

Emmanuelle Wargon, la nouvelle ministre en charge du logement, est sans aucun doute une personne de qualité. Mais c’est le dixième en vingt ans ! Et en plus de la 28 en cinquante ans ! C’est à peine deux ans pour le ministre.

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Table des matières Comment décider de la politique du logement

Le hébergement fait partie de la longue période

Pourquoi l’augmentation des prix ?

Connaître les tendances démographiques

Le problème du logement est complexe

Une vision à long terme

Comment la politique du logement est décidée

L’ immobilier est au carrefour de nombreux aspects de la vie économique et sociale. Cela se reflète dans les nombreuses responsabilités des ministres subséquents.

En conséquence, le logement de la nouvelle ministre Emmanuelle Wargon, depuis le 6 juillet 2020, est relié au Ministère de la Transition Environnementale. Pour son prédécesseur, c’était la ville. Avant même, c’était la cohésion des territoires.

Voici la liste des vingt dernières années, à la fois dans le cadre et dans la même fonction, remontant dans le temps.

  • Ville
  • Territoires de cohésion
  • habitat durable
  • Égalité des territoires et des zones rurales
  • Ecologie, développement durable et transports
  • Urbanisme
  • Emploi et cohésion sociale
  • Equipement, transport, tourisme et mer

Et aujourd’hui, donc, la transition écologique.

Un peu moins de deux ans pour les titulaires de poste, un peu plus de deux ans pour les organigrammes…

L’ hébergement fait partie de la longue période

Pour les professionnels…

Dès le moment où un développeur commence ce qu’on appelle le terrassement, c’est-à-dire le premier travail pour adapter un terrain, et la livraison finale de la construction, cela prend environ deux ans. Mais d’abord, il était nécessaire d’acheter le terrain et d’obtenir le permis de construire. Au total, environ trois ans, s’il n’y a pas d’appel qui retarde l’obtention du permis. C’est pourquoi les professionnels, en raison de leur expérience, disent qu’il faut en moyenne trois à quatre ans entre le moment où ils localisent le terrain et le moment où les acheteurs ou les locataires peuvent emménager.

… et pour les particuliers

Quand une famille prévoit d’acheter leur propre À la maison, le projet se prépare depuis longtemps à l’avance. Économiser souvent, tant de réflexions et de discussions sur l’endroit, le bon exact, si possible pas trop cher, mise en page, travaux possibles, comme cela sera partagé et décoré chambres. Et le crédit ! Procédures, dossiers. Le plus souvent, nous sommes endettés depuis vingt-cinq ans. Et si c’est un déménagement et un deuxième achat, il est également nécessaire d’organiser la vente de l’habitation actuelle, cela prend également du temps.

Près de 3 millions de personnes changent de maison chaque année. En comparant ce chiffre aux 67 millions de dollars que nous sommes, il aurait été en moyenne vingt-deux ans en même temps placé. Les statisticiens disent que nous déménageons en moyenne 4,6 fois dans la vie, à l’exclusion de la période étudiante. Nous serions donc plus proches de dix-huit. Concilier ces deux sources, l’industrie du mouvement et l’INSEE, il semble que nous restons environ vingt ans dans le même appartement ou maison.

Il en va de même pour investissements. Si vous décidez d’acheter un appartement pour le louer, la décision n’est pas prise à la légère. Il commet de nombreuses années. Quinze ans, vingt ans ou plus.

Un autre éclairage, en moyenne, est échangé en France chaque année environ 3% des propriétés — résidences principales, résidences secondaires et biens loués. Ainsi, l’immobilier, le temps moyen entre l’achat et la vente, est d’un peu plus de trente ans.

Et le ministre de la Construction dépasse rarement deux ans…

Pourquoi la hausse des prix ?

Malheureusement, la réponse est bien connue. Il n’y a pas assez d’endroits où les gens veulent vivre. Là où il y a du travail, alors dans ce que les économistes appellent des puits d’emploi. La plupart des villes de grande ou moyenne importance. Et là, ils aimeraient vivre pas trop loin de leur travail. Ainsi, la demande se concentre sur les mêmes positions, ce qui provoque des loyers élevés. Dans certaines villes, dans certains quartiers, et pas seulement à Paris, le Les prix en euros donnent des étourdissements.

Le logement coûteux n’est, ni plus ni moins, un phénomène de rareté. Un retard dans l’offre sur demande. Lorsqu’on demanda un jour à Enzo Ferrari combien de voitures devaient être construites, il répondit : « la demande, moins une. » Méthode merveilleuse pour un fabricant qui veut vendre ses voitures aussi chères que possible. Mais catastrophique pour l’immobilier.

Nous devons reconnaître qu’aujourd’hui, en 2020, nous avons assez d’hébergement… pour 2018 ! Le fossé permanent entre l’offre et la demande dans ce domaine est la malédiction française depuis des décennies. À la suite de « merveilleux » augmentations de prix pour les statistiques sur la performance des investissements, et délicieux pour les propriétaires, anciens ou récents… mais vous ne devriez pas regarder ailleurs dans ce retard dans l’offre sur demande, le poids du loyer dans le budget familial.

Les prix et les locations ne sont que le thermomètre.

Si la température est trop élevée, signifie que le marché est bien malade.

Plus important encore, nous nous retrouvons avec un phénomène « coin ». Le mot est bien connu dans le football, mais les financiers l’utilisent aussi. Pour eux, cela signifie que nous sommes « coincés » : en cas de vente, vous perdez de l’argent, et si nous ne vendons pas, nous perdrons encore plus. Quoi qu’on fasse, on est un loser.

Qu’ est-ce qui se passe aujourd’hui ?

  • Pour 42% des Français locataires, le loyer est souvent devenu une charge trop importante dans le budget. Et pour ceux d’entre eux qui voudraient échapper aux loyers et envisager un achat, ce qui est en vente est trop cher.
  • Au contraire, toute goutte serait un gros coup pour les propriétaires. Aussi un coup pour les propriétaires récents, ceux qui remboursent encore leurs crédits.

Depuis vingt ans, notre pays a été dans une position de « coin » immobilier. Au début, il était encore possible de s’en sortir sans trop souffrir les uns des autres. Mais plus de temps passe, plus il est difficile de fixer le coin sans créer de dommages.

Au cours de ces vingt années, dix ministres du logement se sont succédé…

Connaître les tendances démographiques

Comment pouvons-nous y arriver ? Pourquoi le logement est-il si cher ? Pourquoi la hausse des prix n’a-t-elle pas sonner l’alerte et a conduit à des mesures importantes pour remédier à la pénurie dans ce secteur important ?

Malheureusement, la réponse est bien connue. Pas de vision à long terme !

Voici un exemple assez vieux pour ne froisser personne. Dans les années 1990, l’INSEE a annoncé une augmentation significative du nombre de jeunes couples entre 2000 et 2004. Pas de mystère, il suffisait de suivre les courbes démographiques. Si les naissances sont observées à un moment donné, on sait que vingt ou vingt-cinq ans plus tard, les enfants quitteront leurs parents.

Pourtant, au début des deux mille ans, nous avons été pris par surprise. Alerte, les tensions du marché, pas assez de logements, pas offre assez, les prix augmentent déraisonnablement !

Évidemment, si un ministère ne s’occupe que des principaux sujets de la journée, ce qui se passera dans cinq ou dix ans ne l’intéresse pas… et c’est ainsi qu’il a une décennie dans la décennie des problèmes de l’industrie immobilière s’épaissit au lieu de se résoudre les uns les autres.

Nous prenons les choses à la place

La demande d’appartements ou de maisons suit de longues tendances. Il reflète l’évolution de la population, sa structure par âge. Il reflète également la dynamique régionale et les villes. Pour les questions relatives à l’emploi, à la qualité de vie ou au changement de région pendant la retraite. Mais nous avons d’excellents démographes en France. L’INED (National Institute of Demographic Studies) est une organisation respectée. Nous avons également un travail de prévision de haute qualité avec l’INSEE.

Si nous comparons les prévisions de l’INSEE avec ce qui s’est passé, nous constatons que ces prévisions Ils méritent d’être lus au moment de leur publication. Par exemple, il suffit de regarder le travail des deux premiers mille ans sur la dynamique des régions et des villes… Ppleure !

Les tensions sur les marchés des appartements et des maisons, aujourd’hui, ne devraient pas avoir lieu. Les tendances démographiques par territoire ont été bien établies, bien à l’avance.

Mais ici, quelqu’un dans notre beau pays devrait penser à long terme. C’est, en principe, le rôle de la politique. Si ce n’est pas le département du logement, qui le fera ?

Le problème du logement est complexe

La question de l’habitat est étroitement liée à de nombreux sujets connexes.

  • Les territoires, ceux qui sont prospères et ceux qui sont en perdition, avec des questions de ruralité
  • Les villes et leur dynamisme, les emplois que vous pouvez y trouver, ainsi que tout ce dont vous avez besoin : jardins d’enfants, écoles, universités, hôpitaux, espaces verts, lieux de loisirs…
  • Quartiers, avec des critères spécifiques d’éloignement ou non du centre-ville, la sécurité, les magasins et les installations sur place.
  • La construction, où sont les emplois.
  • Financement de la construction, publique ou privée.
  • La qualité du logement, pour le bien-être mais aussi en termes de consommation d’énergie.
  • Le niveau de revenu, qui permet ou ne permet pas l’accès à l’appartement ou à la maison dont vous auriez besoin. Louer ou acheter.
  • Transport.
  • Et j’ai probablement oublié.

Par conséquent, un ministère du Logement peut ajouter des étiquettes liées à la construction, au logement durable, à la transition énergétique, à la ville ou à la « cohésion » des territoires. La vérité est qu’il est confronté à une multitude de sujets, tous entrelacés les uns dans les autres.

Sans parler de la question politiquement incorrecte : le financement. L’Etat ? Il en a d’autres des cas frappant à haute voix à sa porte. Les organisations sociales ? Dans une certaine mesure, mais cela ne sera jamais suffisant. L’épargne privée, le fameux « investissement à louer », ou les institutions, qui ont mis la plus grande partie de leur argent ailleurs ? Mais nous aurions besoin d’une attitude cohérente et stable qui ne change pas avec tous les nouveaux ministres.

De plus, sans avoir eu une politique immobilière à long terme dans le passé, nous sommes dans une situation assez étrange en France. Le logement, trop cher, est en grande partie passé de l’économie à la société. Plus que chez nos voisins, nous devons corriger les excès en construisant de plus en plus de logements sociaux, qui permettent des locations moins chères, adaptées au niveau des revenus. En fait, les logements « hors marché », qui devraient plutôt faire partie de la mission des affaires sociales, mais ceux-ci seraient alors submergés par l’immensité de la tâche.

À l’arrivée au bureau du ministre chargé de logement…

… Emmanuelle Wargon est confrontée à une situation extrêmement complexe. Les conséquences sont modestement appelées sociales, en particulier les conditions de vie de nombreuses familles, sont très lourdes.

Sans parler des tracas économiques. Un exemple de cent autres. Un jeune Français qui reçoit le même salaire qu’un Allemand, un Italien ou un Néerlandais de son âge, a un niveau de vie inférieur à un tiers en raison du niveau de son loyer et de son temps de transport qui l’impose… non, le glissement de prix n’est pas neutre pour la compétitivité économique. Il semble que nos politiques ne réalisent pas l’impact négatif que l’immobilier peut avoir, lorsqu’il est trop cher, sur l’économie.

Une vision à long terme

La transition écologique est un véritable problème à long terme. Nous devons aller dans cette direction.

Mais il y a aussi l’héritage. De ministre en ministre, au cours de années, les politiques à court terme n’ont pas empêché l’entrelacement des sujets de se resserrer jusqu’à l’inextricable. Un problème qui ne présente pas de solution apparente est appelé un nœud gordien. Alexandre le Grand a montré la seule solution possible quand nous ne pouvons plus le dissoudre : le couper.

Et si, tout d’un coup, il s’élevait au-dessus des problèmes actuels et se réjouit, dans dix, quinze, vingt ans ? Si dans chaque bureau du Ministère du logement une carte avec des projections de la population était affichée, par région, et dans certains cas par ville ? Que se passerait-il si, après avoir fixé les objectifs, les besoins réels de financement étaient examinés sérieusement dans les années à venir et si nous devions mobiliser des économies privées et institutionnelles pour répondre aux besoins de ce secteur ? Si nous devions profiter de cette formidable opportunité historique pour l’immobilier, quels sont les taux bas ?

Nous ne traitons pas d’un naufrage. Aujourd’hui, il n’y a pas d’autre solution que de penser à long terme. Et regardez, plutôt que très visibles à court terme, des résultats réels au fil du temps.

Espérons qu’Emmanuelle Wargon ne prendra pas deux ans, peut-être le temps qu’elle a avant qu’un nouveau ministre lui arrive, pour comprendre à quel point son action peut être décisive. Pour notre bonheur à tous.

Voir aussi :

Prix de l’hébergement, l’exception française

Pourquoi les politiciens ne likerealtende

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